雨戸が閉じたままの家は、初めから廃屋だったわけではない。玄関には靴箱があり、柱には子どもの背丈を測った傷があり、仏壇には写真が残っている。けれど住む人がいなくなると、時間の流れが変わる。畳は湿気を吸い、樋は詰まり、瓦がずれ、庭木が境界を越える。家は静かになる一方で、所有者に向けて請求を始める。固定資産税、火災保険、草刈り、通風、家財整理、屋根修理、そしていつか必要になる解体費だ。
日本にそうした「空き家」は900万2,000戸ある。総務省の2023年住宅・土地統計調査による確定値で、国内住宅の13.8％、ほぼ7戸に1戸。2018年より51万3,000戸増え、数も率も過去最高になった。1993年の447万6,000戸から30年でほぼ倍増している。
ここから「負動産」という言葉が生まれる。「不動産」の「不」を、負担やマイナスを意味する「負」に置き換えた造語だ。売却価格より、修繕、測量、登記、家財撤去、仲介、解体、税、事故リスクの合計が大きければ、家の経済価値はゼロを下回る。所有者は代金を受け取るのではなく、手放すために支払う。その瞬間、資産は義務へ反転する。
「900万戸」は全部同じ空き家ではない
数字を正しく読むには、まず中身を分けなければならない。900万2,000戸には、入居者を探している賃貸住宅443万6,000戸、売り出し中の住宅32万6,000戸、別荘や一時的な宿泊用住宅38万4,000戸が含まれる。都市のマンションで次の借り手を待つ一室と、山間部で屋根が抜けかけた一軒家は、同じ統計欄に入っても政策課題は別だ。
より深刻なのは、賃貸用でも売却用でも二次的住宅でもない385万6,000戸である。転勤や入院で長期不在の家、取り壊し予定の家、用途を決められない家などを含み、全空き家の42.8％、総住宅の5.9％に当たる。2018年から36万9,000戸増えた。市場に出す準備すら整わない住宅が、空き家増加の中心にいる。
なお、統計上の「住宅」は、一世帯が独立して生活できる建物・住戸であり、すでに廃屋と判断された建物は含まれない。900万戸は崩壊寸前の戸建て900万棟という意味でもない。反対に、住宅として数えられなくなった最悪の建物は数字の外にある。この両方を理解しなければ、危機を誇張するか、過小評価する。
賃貸用443.6万戸、売却用32.6万戸、二次的住宅38.4万戸、そしてそれら以外385.6万戸。問題の核心は、空室率だけでなく、所有者が管理・利用・処分の意思決定をできない住宅が増えていることにある。
戦後の不足を解いた国が、余剰を抱えるまで
敗戦直後、日本の住宅政策は明快だった。都市は焼け、復員者と引揚者が戻り、数百万戸規模の住宅不足があった。1950年に住宅金融公庫、1951年に公営住宅法、1955年に日本住宅公団が生まれ、持ち家金融、公営住宅、大規模団地という「公庫・公営・公団」の三本柱が住宅を量産した。高度成長と都市集中のなか、家を建てることは生活向上であると同時に、景気、雇用、土地開発を動かす国家事業だった。
成果は大きかった。全国の住宅数は1968年に初めて世帯数を上回り、1973年にはすべての都道府県で上回った。政策の重点は「量の確保」から広さ、耐震性、住環境へ移った。しかし建設を促す制度、産業、住宅取得の文化は残った。2023年には住宅6,504万7,000戸に対し世帯は5,621万5,000。1世帯当たり1.16戸ある。それでも2018年からの5年間に住宅は263万9,000戸増えた。
余っているから、新築を止めればすぐ解決するわけでもない。余剰住宅の多くは、人が住みたい場所、必要な広さ、耐震・断熱性能、交通・医療・仕事へのアクセスを備えていない。東京の駅近に必要な住戸と、人口流出地域の古家は交換できない。日本の空き家問題は、総量の過剰と場所・品質の不一致が重なった問題だ。
人口減少より先に、家は余り始めていた
日本の総人口は2008年の1億2,808万4,000人をピークに減少へ入り、2024年は1億2,380万2,000人。日本人人口はさらに速く減っている。高齢者が病院や介護施設へ移り、亡くなった後、子どもは東京、大阪、名古屋など遠方に住み、故郷へ戻らない。世帯数は単身化によって人口より遅く減るが、その緩衝も永久には続かない。
ただし人口減少だけを犯人にすると、歴史を見誤る。空き家は人口がピークを迎える30年前、1978年にすでに267万9,000戸、7.6％あった。住宅数が世帯数を上回った後も、新築中心の市場が古い住宅を置き去りにしてきた。人口減少は原因を新しく作ったというより、既存の仕組みから買い手を奪い、弱点を露出させた。
古い家の美しさが、市場価値にならない理由
無垢の柱、深い軒、手仕事の欄間、庭の石。所有者にとって価値あるものが、不動産査定では費用になることがある。1981年以前の旧耐震基準、断熱不足、雨漏り、シロアリ、古い配管、浄化槽、接道条件、境界未確定。市街化調整区域にあり用途が限られる、建築基準法上の道路に十分接しておらず建て替えできない、傾斜地で擁壁の安全確認が必要、といった事情が一つ加わるだけで融資と再販は難しくなる。
日本の木造住宅が「22年で物理的に寿命を迎える」という説明は正しくない。22年は税務上の法定耐用年数で、安全性や使用可能年数そのものではない。それでも中古住宅の査定が建物価値を短期間で下げ、買い手が新築を好み、金融機関も担保評価に慎重であれば、手入れされた古家まで土地価格中心で扱われる。修理履歴や性能が見えない「情報の非対称」も、中古住宅への不安を増幅する。
市場価格が低い地域では、逆転はさらに早い。仮に土地建物の買い手が提示する価格が100万円でも、家財撤去、境界測量、登記、仲介、解体に数百万円かかれば純価値はマイナスだ。0円や1円の物件は贈り物ではない。所有権とともに、修繕、税、近隣への責任を引き受ける契約である。
相続が、一人の問題を家系図へ広げる
空き家の発生点で最も多いのが相続だ。親が亡くれ、子どもが家を受け継ぐ。しかし預金や有価証券と違い、家は分けにくい。遺産分割が終わらないまま次の相続が起きれば、兄弟姉妹、甥姪、さらにその子へ権利が枝分かれする。売却や解体に必要な合意を集める費用が上がり、登記簿上の所有者は何十年も前に亡くれた人のままになる。
2024年4月、相続登記は義務化された。不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請し、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料の対象になり得る。過去の相続にも経過措置がある。これは所有者不明化を防ぐ重要な転換だが、登記は家に需要を作らない。名義が明らかになれば、むしろ誰が税、管理、解体を負担するかが明確になる。
相続放棄も万能な出口ではない。原則として相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申し立て、空き家だけでなく同じ相続に属する財産と債務を一体で放棄する。2023年に始まった相続土地国庫帰属制度も、建物がある土地はそのままでは対象外で、境界紛争や管理上の負担など厳格な除外要件があり、審査手数料と承認後の負担金が必要だ。国に鍵を郵送すれば終わる制度ではない。
解体を遅らせた「6分の1」の罠
住宅が建つ土地には固定資産税の住宅用地特例がある。200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1、超える部分は3分の1に軽減される。古家を解体して更地にすると、この特例が外れ、土地の税負担が上がる場合がある。そのため「使わないが、壊すと税金が上がるから残す」という合理的な先送りが生まれた。
税額が必ず6倍になるという意味ではない。実際の税負担は評価額、負担調整、自治体税率などで変わる。しかし、解体費を払った翌年から保有税まで増える構造は、需要のない土地で強い逆インセンティブになる。
国はこの罠を部分的に閉じた。2015年全面施行の空家等対策特別措置法で、倒壊・衛生・景観・周辺環境に著しい問題がある「特定空家等」へ自治体が助言、指導、勧告、命令、行政代執行を行えるようにした。勧告を受けると住宅用地特例の対象外になる。2023年12月施行の改正法は、その一歩手前の「管理不全空家等」も設け、放置すれば特定空家になるおそれが大きい場合、勧告後に特例を外せるようにした。
法律は強くなった。それでも桁が違う
自治体の介入は進んでいる。2025年3月末までに1,741市区町村の88％が空家等対策計画を策定。法に基づく措置で管理不全空家3,757戸、特定空家2万7,244戸が除却・修繕などに至り、その他の自治体施策を含めると累計22万30戸が改善された。2024年度だけで、指導、勧告、命令、代執行など7,811件の法的措置があった。
22万戸は小さな成果ではない。倒壊の危険、害虫、火災、道路への枝、景観悪化から隣人を守った22万の現場だ。しかし900万戸、あるいは用途の定まらない385万6,000戸と比べると、行政が危険化した住宅を一軒ずつ追うだけでは追いつかない。所有者調査、現地確認、相続人への連絡、助言、勧告、命令、工事発注、費用回収には職員と専門知識が要る。人口が減る自治体ほど、その能力も限られる。
2023年改正は、活用促進区域や、NPO・不動産団体などを空家等管理活用支援法人に指定する制度も導入した。だが2025年3月末時点で活用促進区域の指定は4区域、支援法人は95法人。制度の器はできたが、全国で運用を担う人材と案件の流れはまだ形成途中である。
空き家バンクに載せれば売れる、ではない
国と自治体は空き家バンクを整備し、全国版の検索サイトも支援している。移住者と所有者を結び、古民家を住宅、店、宿、工房へ変える成功例は確かにある。国土交通政策研究所が調べた栃木県小山市では、2014年の制度開始から2024年1月末までに181件が登録され、136件が売却・賃貸に至った。地域の学校との連携、改修・家財処分への補助もあった。
しかしバンクは、権利関係、境界、価格、家財、建物状態を整理して初めて載せられる。研究が特定した障壁は、思い出や将来利用への期待、家財を捨てられないこと、相談先不足、修繕・解体費、低い売却価格、買い手不足、旧耐震、上下水道、再建築不可、共有者の不一致まで15項目に及んだ。掲載数の少なさは需要だけでなく、売り物にする前の準備が止まっていることを示す。
「地方の家が安い」という見出しだけで購入を促すのも危うい。購入者にはインスペクション、耐震、断熱、雨漏り、シロアリ、接道、境界、災害リスク、上下水道、維持費の確認が必要だ。改修費を見積もらずに安価な家を買えば、負動産は所有者を替えるだけになる。
Japan.co.jp発行人のBradley L. Bartzは、家族の家、相続、記憶、保存をめぐる文学・アーカイブ事業「UCHI.co.jp」も制作している。UCHIは不動産販売サイトではない。美しい家が自動的に市場価値を持つわけではなく、家財、法的制約、遠距離管理、家族の義務が一つの屋根の下に集まる現実を、一軒の家の内側から記録する。本稿の「負動産」は全国統計だが、その重さは一つひとつの家族に現れる。家が売れない時、何が残り、何を守り、誰が決めるのか。プロジェクトはUCHI.co.jpで読むことができる。
思い出は市場の外にある。しかし、決断の外には置けない
空き家対策を難しくする最大のものは、しばしば建物の劣化ではなく家族の時間だ。母が使った台所、父の工具、子どもの教科書、法事で親族が集まった座敷。売ることは記憶を値札に変えるように感じられ、壊すことは家族史を消すように感じられる。「いつか戻る」「子どもが使うかもしれない」という保留は、人として自然だ。
だが空き家は保留中も変化する。年に数回の訪問では雨漏りを発見できず、家具と衣類は湿気を抱え、郵便物は不在を知らせる。劣化が進むほど選択肢は減り、保存したかった部材まで失われる。感情を無視して急かすのではなく、記憶の保存と不動産の処分を分ける必要がある。写真、図面、手紙、由来ある家具や部材を記録・移管し、その上で住む、貸す、売る、地域利用、部分保存、解体を決める。アーカイブは先送りではなく、決断を可能にする工程になり得る。
すべてを救うのではなく、早く分類する
900万戸に単一の解決策はない。必要なのは、空いた直後に状態と市場性を診断し、時間とともに価値が失われる前に進路を分ける仕組みだ。
| 分類 | 優先する出口 |
|---|---|
| すぐ市場に戻せる | 登記、家財整理、インスペクション、適正価格を短期間でそろえ、売却または賃貸へ。空き家期間を最小化する。 |
| 改修すれば住める | 耐震・断熱・水回りを診断し、改修費、補助、融資を一体提示。移住者、若者、子育て世帯、福祉住宅との接点を作る。 |
| 地域用途がある | 隣地統合、店舗、診療・福祉、子どもの居場所、工房、避難・交流拠点など、住宅以外の需要を検討する。 |
| 文化・記憶価値が高い | 保存費用と担い手を明示し、建物保存、部分保存、部材再利用、写真・図面・証言の記録を組み合わせる。 |
| 危険で需要がない | 補助付き解体、隣地への移転、土地の集約、緑地化へ。保存の名で危険と将来費用を次世代へ渡さない。 |
政策の重点も「空き家になってから」だけでは遅い。高齢者が住んでいる段階で、相続人、登記、境界、家財、修繕履歴、将来の意思を確認する。死亡、施設入所、転居の直後に自治体、司法書士、不動産、建築、福祉、家財整理の相談窓口へつなぐ。放置10年後の危険家屋に公費で対応するより、空いた最初の一年に意思決定を支える方が安く、人間的だ。
空き家は、都市の未来図である
それでも、すべての集落と道路沿いに同じ密度で住宅を戻すことはできない。人口が縮む社会では、住宅政策は解体政策、土地利用、公共交通、医療、防災、上下水道の維持と一体になる。空き家を個別物件としてだけ扱えば、家が一軒ずつ抜けた低密度の街に、道路、除雪、バス、水道、消防の費用が残る。
居住を駅、学校、医療、商業の周辺へ誘導し、維持する区域を明確にする「コンパクト化」は避けて通れない。だが線を引かれる側には故郷と資産がある。補償、移転支援、土地の受け皿、地域の合意なしに進めれば、効率の名で周縁を切り捨てる。空き家対策は、どの建物を残すかだけでなく、どの共同体を、どの公共サービスで支えるかという政治的な選択である。
閉じた雨戸の向こうで
家は、住む人がいなくなった瞬間に価値を失うのではない。むしろその時から、価値の種類が分かれる。市場が見る土地と建物、家族が覚えている生活、地域が負う安全、行政が維持する道路と水道。そのどれか一つだけを価格にすれば、残りは誰かの見えない負担になる。
900万2,000戸という数字は巨大だが、現場には一軒ずつしか現れない。鍵を持つ人がいて、処分できない箪笥があり、連絡のつかない相続人がいて、伸びた枝に困る隣人がいる。「まだ急がなくていい」という一年が重なるたび、家の選択肢は細くなる。
負動産を生むのは、古い家そのものではない。家を建てる制度、価値を測る市場、相続の手続き、税の誘因、家族の沈黙が重なった結果だ。だから解決も一つではない。早く話し、権利を整え、状態を知り、記憶を残し、使える家には次の暮らしを、終えるべき家には尊厳ある終わりを与える。閉じた雨戸を開ける最初の仕事は、買い手を探すことではなく、決める人たちが同じ部屋に入ることなのかもしれない。
資料・参考文献
全国戸数は総務省の2023年住宅・土地統計調査の確定値。法制度と自治体の実績は、国土交通省・総務省が2025年3月末時点でまとめた資料を使用した。各制度の適用は個別事情で異なるため、実際の相続、登記、税務、売却、解体は自治体または有資格専門家に確認されたい。