人生100年時代の住まいを「建物」から変える――廃校、団地、市営住宅など8事業を国交省が選定

住まいは「建物」だけではなくなった

住み慣れた家で、最後まで暮らせるだろうか。玄関の段差をなくすことは大切だ。しかし、病院への移動が難しくなったとき、日々の買い物が負担になったとき、あるいは賃貸住宅の契約そのものが壁になったとき、手すりを一本増やすだけでは解決しない。住まいの問題は、いつの間にか福祉、交通、働く場所、地域の人間関係と切り離せなくなっている。

国土交通省は11月6日、「人生100年時代を支える住まい環境整備モデル事業」の2026年度第2回選定結果を公表した。採択は8件。栃木県の廃校、福岡県の団地、京都市の市営住宅、香川県の多世代の見守りなど、対象は一つの住宅類型に収まらない。共通するのは、建物の形だけでなく、そこで支え合って暮らす仕組みを考え直そうという問題意識だ。

選ばれた8件――四つの実施構想と四つの育成計画

選定された8件のうち、課題設定型は三重県四日市市の「住まいが福祉人材を育てる～共生型ステップアップ住宅～」（居住支援法人・元気じるし株式会社）、栃木県那須塩原市の廃校活用事業（那須まちづくり株式会社）、福岡県北九州市の「団地をアップサイクルする可変型シェアハウス整備事業」（株式会社ZEN）、京都市の既存市営住宅を活用する要配慮者の居住モデル（一般社団法人ルトレッフル）の4件だ。

事業育成型には、横浜市の生活クラブ生活協同組合・神奈川による住宅更新、香川県三豊市の株式会社八百万（屋号「くらしの不動産」）による三世代見守り、熊本県八代市を候補地とする特定非営利活動法人ワンファミリー仙台の被災者住まい再建支援、和歌山県田辺市の有限会社泉による若者拠点づくりが並ぶ。これは計画の選定であり、8件の建物が既に完成したとの発表ではない。

廃校と団地が「暮らしの資産」になるか

那須塩原市の提案は、かつて学びと交流の場だった廃校を民間活用し、共生の新しい暮らしを構想する。学校という公共建築が、卒業生を送り出す場所から地域の生活を受け止める場所へ変わる可能性がある。とはいえ、居住用途への転用には耐震性、断熱、消防設備、運営費など個別の条件が伴う。選定だけで転用が成立するわけではない。

北九州市では団地を「アップサイクル」し、可変型のシェアハウスをつくる提案が選ばれた。ひとり暮らし、介護、家族構成の変化を見越して間取りや使い方を変えられるなら、既存建物の価値は一度の改修で終わらない。ただし、可変性の具体的な設計、改修戸数や入居条件、運営収支は今回の報道発表だけでは十分に分からない。

京都市営住宅で問われる「住める」と「暮らせる」の違い

京都市の提案は、既存の市営住宅ストックを活用し、住宅確保要配慮者が安心して暮らすためのモデルを検討するものだ。住宅確保要配慮者とは、高齢者や障害者、低額所得者、子育て世帯など、住まいの確保に配慮を要する人々を指す行政上の概念である。

住戸が空いていても、入居の保証、生活相談、緊急時の連絡、福祉サービスとの連携が整わなければ、安定した生活に結びつかない。空き住戸を埋める数字だけを成功指標にせず、住み続けられるか、困りごとが生じたとき誰が支えるかを確かめたい。住宅政策と福祉政策の接点がここにある。

香川の三世代見守り、熊本の住まい再建、和歌山の若者拠点

三豊市仁尾の事業は、まちづくりと連携しながら三世代が見守り合う住環境を構想する。横浜の提案は、借り上げ公営賃貸住宅の返還を契機に、生活協同組合などが安心できる住宅への更新を検討する。これらは高齢者住宅だけでは説明できない。世代を横断してつながる地域の運営方法そのものが対象だからだ。

さらに熊本県八代市を候補地とする事業は、被災した人の住まい再建に必要な支援を出向いて届ける「アウトリーチ」を掲げる。和歌山県田辺市では若者の拠点づくりが選ばれた。高齢社会に備えるとは、高齢者だけを一カ所に集めることではない。働き手や子育て世帯、災害からの再出発を支える住まいを地域の中で考えることでもある。

65歳以上が29.4％――人口構造はすでに変わった

内閣府の「令和8年版高齢社会白書」によれば、2025年10月1日時点の65歳以上人口は3622万人、総人口に占める割合は29.4％。75歳以上は2127万人に達し、65～74歳人口を上回る。住宅に求められる機能は、この人口構造の変化とともに増している。

もっとも、年齢だけで住宅ニーズは決まらない。健康で自立した高齢者もいれば、若くても障害や疾病、育児、低所得によって住まいに困難を抱える人もいる。「人生100年時代」という政策用語を、高齢者だけの住宅開発と読み替えてはならない。誰が、どの段階で、どんな支援を必要とするかを柔軟に考えるのが出発点になる。

住宅は余っているのに、安心して住めない

総務省統計局の2023年住宅・土地統計調査（確報）によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％。過去最多となった。ただし、この数字には賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅も含まれる。すべてが直ちに福祉住宅として利用できるわけではない。

空き家は住みたい場所から遠いことも、改修費が高いこともある。段差の多い古い住宅、管理が不十分な団地、交通の便が悪い住宅地など、物理的な空室と安心できる居住環境のあいだには距離がある。今回の選定で廃校や団地、市営住宅が重視されるのは、空いた建物を単に埋めるのではなく、暮らしの場へ再編集できるかが問われているためだ。

戦後の量的供給から、住まいの質と支援へ

日本の戦後住宅政策は深刻な住宅不足への対応から出発した。1950年代には住宅金融公庫、公営住宅制度、日本住宅公団が生まれ、都市化と高度経済成長のもとで大量の住宅供給を支えた。住戸数の確保は当時の切実な課題だったが、時代が進むにつれて老朽化、空き家、単身世帯、地域の孤立などが前面に出てきた。

2006年の「住生活基本法」は住宅政策を量だけでなく住生活の安定と向上へ広げた。2026年3月27日には新たな「住生活基本計画（全国計画）」が閣議決定されている。今回のモデル選定は、その大きな転換の中に位置づけられる。完成した住宅の数だけでなく、生活の質と地域の持続可能性を測る政策へ進めるかが問われる。

2025年の住宅セーフティネット法改正が持つ意味

2025年10月1日には、改正住宅セーフティネット法が施行された。高齢者などが賃貸住宅に入居する際、家賃滞納や孤独死、死亡後の残置物処理を家主が懸念して契約が難しくなる問題に対し、居住支援と賃貸の仕組みをつなぐ制度を整えている。新設された「居住サポート住宅」は見守りなど入居中の支援を制度上位置づけるものだ。

住宅のバリアフリー化と同じくらい重要なのが、契約と継続居住のバリアを下げることだ。だが、制度の存在だけで相談員や支援事業者が各地域に十分配置されるとは限らない。住まい、福祉、家主、自治体の役割をどこまで具体化できるか。新たなモデル事業は政策の理念を現場へ落とし込む試金石になり得る。

モデル事業を評価するための五つの問い

この事業の評価に必要なのは、採択件数の先にある数字だ。①誰が入居できるのか。②家賃と生活支援の費用を誰が負担するのか。③既存建物の改修にどの程度の費用と時間がかかるのか。④地域の医療や移動手段、相談窓口とつながるのか。⑤補助期間が終わった後も運営を続けられるのか。選定の段階で、この五つすべてに答えが出ているわけではない。

事業の公募要領では、採択年度内に着手し、完了後は効果を検証するフォローアップ調査を行うとしている。したがって今後は具体的な事業計画、設計、運営主体、入居者の経験と成果を追う必要がある。11月6日の発表は完成の報告ではなく、暮らしの新しい仕組みを試す出発点だ。

人生100年の家は、町とともに変わる

住みやすい家とは、平らな床や広い扉だけで完成するものではない。人に会える場所、助けを求められる関係、必要なときに移動できる交通、無理なく払い続けられる費用。こうした条件が重なって初めて、「ここで暮らし続けたい」という希望が現実になる。

廃校、団地、市営住宅、被災者の住まい再建。選ばれた八つの計画は、人口が縮む時代に建物をどう使い直すかという問いを投げかけている。社会が長寿化するなら、住宅も固定された器ではいられない。暮らしが変わるたびに、町の中で役割を変えられる住まいをつくれるか。2026年11月の選定結果は、その実験の始まりを告げている。